전세계약서(주택임대차계약서) 작성시 주의사항 간단 정리

전세계약서 작성 시 주의 깊게 봐야 하는 내용 정리해 보았습니다.

▶ 임차주택의 표시

▶ 임차조건 및 기본계약 내용

▶ 계약당사자(임대인)

▶ 특약 사항 및 기타 주요 사항 등

 

 

전세 계약은 임대차계약서를 써서 합니다.

여기서 임대차란 '소유자 등이 상대방에게 물건을 사용하게 하고 그 사용자는 이에 대한 차임을 지급하는 것'을 뜻합니다.

임대차의 일종인 전세의 경우 세입자가 집주인에게 전세금을 맡기고 임대기간 동안 주택을 사용하고, 임대기간이 끝나면 세입자가 전세금을 돌려받고 퇴거하는 것을 말합니다.

 

 

임대차계약서의 구성

임대차계약서는 다음과 같은 내용으로 구성됩니다. 그리고 이와 별도로 중개대상물확인설명서(공인중개사 작성)가 붙여집니다.

 

주택임대차계약서의 구성

임차주택의표시

임차조건 및 기본계약 내용

특약사항

계약당사자 및 공인중개사 정보 기재, 서명 날인

 

 

계약서 작성 시 주의 깊게 봐야할 것은?

부동산 계약이 다소 전문적이기 때문에 공인중개사에 맡겨 일을 진행하게 되지만 임차인도 정신을 바짝 차리고 임해야 합니다. 계약과 관련한 온갖 사항들이 많지만, 여기에서는 임차인이 모를 때 손해를 보거나 위험하게 될 수도 있는 중요한 용어나 개념들 위주로 살펴보겠습니다.

 

▣ 임차주택의 표시

ㅇ 소재지

- 반드시 등기부등본의 주소와 동일하게 기재. - 단독주택 또는 다가구주택의 일부를 임차하는 경우 임차 부분을 특정하고, 되도록이면 위치도면도 첨부.

 

▣ 임차조건 및 기본계약 내용

ㅇ 보증금     (전세금)	- 선순위 물권 및 채권 등과 본인 전세금을 합한 금액이 주택매매 시세의 일정 비율 미만일 것.    ※  아파트: 80∼70%, 비아파트: 70∼60% - 전세금반환보증보험(HUG, 서울보증보험)에 가입(권장)
ㅇ 임차기간	- 임차기간을 2년 미만으로 정한 경우에 임차인은 계약기간만 거주할 수도 있고, 2년 동안 거주를 주장할 수도 있음. - 임차기간 종료 전 6∼2달 전까지 계약 갱신(1회에 한해) 요구 가능.    ※ 임대인 또는 직계 가족 실거주 등의 경우 갱신요구 거절 가능.
ㅇ 중개보수	- 중개보수요율표의 상한요율 범위내에서 중개사와 협의하여 정함.    ※ 상한보다 낮은 요율로 정한 경우 반드시 계약서에 기재 받음.

 

 

▣ 특약 사항

ㅇ 목적	- 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 피하기 위해 쌍방 간의 보장범위를 정함.
ㅇ 대표적 예시	- 잔금 지급 전 선순위 저당권 말소, 미납세금의 해소 등 약속.    ※ 입주일 다음날까지 저당권 등 물권 설정 금지도 요구(권장) - 입주 전 건물 보수 약속 등. - 반려동물에 관한 합의 등.
ㅇ 유의점	- 임차인의 권리보호에 불리한 특약사항은 효력이 없음.

 

▣ 계약당사자

ㅇ 임대인

- 신분증 등으로 소유자 진위 확인.    ※ 임대인이 현 소유자가 아닌 경우 일단 계약 체결을 유보할 것. - 상대방이 대리인인 경우, 소유자의 위임장 및 인감증명서, 대리인의 신분증 확인. - 공동소유인 경우 지분율이 50% 초과하는 공유자들의 동의나 위임 필요.

 

 

▣ 기타 중요사항

ㅇ 대항력 및       우선변재권	- 입주일에 반드시 전입신고 해야 함. - 입주일 이전까지 반드시 주택임대차신고(또는 확정일자 받음)
ㅇ 명도     (동시이행)	- 입주 때, 비어 있는 주택의 키를 넘겨받으면서 임대인에 전세금 잔금 지급. - 퇴거 때, 전세금을 돌려받으면서 임대인에게 빈 주택의 키를 넘겨줌.

 

통상 전세 계약 때 공인중개사 단체가 만든 부동산임대차계약서를 사용하고 있습니다.

이 외에도 법무부가 만든 주택임대차표준계약서, 국토교통부가 만든 표준임대차계약서(민간임대사업자 전용) 등이 있습니다.

임차인 입장에서는 가능하다면 법무부 계약서식을 이용할 것을 권해 드립니다.

 

깡통전세가 흔하고 심지어 전세사기도 판을 치는 세상입니다.

전세 계약 때 지금까지 살펴본 내용을 유념하면서 소중한 내 재산을 지키시기 바랍니다.